不動産は価値のある財産ですが、「不動産だけを相続する」場合、現金のように分けられずトラブルに発展することが少なくありません。兄弟姉妹で揉めたり、相続後の管理や税金負担で苦労するケースも多く見られます。本記事では、不動産相続にまつわる「よくあるトラブル」と「具体的な対策方法」をわかりやすく解説します。これからの相続に備える第一歩として、ぜひ参考にしてください。
目次
1. 不動産だけの相続が起こす問題点
1-1 現金のように分けられない不動産の性質
現金や預貯金であれば相続人の人数に応じて分けやすいですが、不動産は一つの土地や建物であるため、簡単に分割できません。物理的に切って分けるわけにもいかず、「誰が所有するか」「どのように活用するか」を巡って話し合いが必要になります。
1-2 相続人同士で平等に分けにくい理由
相続人が複数いる場合、遺産を平等に分けるのは難題です。不動産を1人が相続すると、他の相続人は取り分がなく不公平に感じることも。結果として、兄弟姉妹間で感情的な対立が起こりやすいのが不動産相続の特徴です。
2. よくある不動産相続トラブル
2-1 「売る・住む」で意見が分かれるケース
実家を相続した際、「売却して現金化したい人」と「住み続けたい人」が対立するのはよくあるパターンです。特に一方が遠方に住んでいる場合、「維持管理が大変だから売却したい」という意見が強くなり、折り合いがつかないまま時間が過ぎてしまうこともあります。
2-2 不動産を共有した場合の負担について
不動産を兄弟で共有名義にした場合、固定資産税や修繕費などの維持管理費は、原則として持ち分割合に応じて負担するのが基本です。ただし実務上は「住んでいる兄が全部負担すべきだ」と考える人や、「住んでいるのだから出ていってほしい」と主張する人が出ることもあり、負担や使用をめぐって揉めるケースが少なくありません。
つまり法律上は持ち分割合で負担が基本ですが、現実には「住む・住まない」が争点となり、トラブルになりやすいのです。共有名義の扱い方や負担ルールは、事前に明確にしておくことが重要です。
3. トラブルを放置した場合のリスク
3-1 不動産が「共有状態」になる危険
以前は、話し合いがまとまらず不動産を放置すると被相続人名義のままにするケースがありました。しかし、2024年4月から相続登記が義務化され、事情が変わっています。相続で不動産を取得した人は、3年以内に相続登記を申請する義務があり、正当な理由なく放置すると10万円以下の過料（罰金）が科される可能性があります。
そのため話し合いがまとまらない場合、やむを得ず相続人全員の「法定相続分」で共有名義に登記する必要が出てきます。しかしこの共有状態は、売却や管理において全員の同意が必要になり、結果として身動きが取れなくなるリスクを高めます。
3-2 揉め事が長期化して関係が悪化する例
共有登記のまま放置すると、次世代に相続が発生したときに権利者がさらに増えます。すると、売却や活用のために連絡を取るだけでも困難になり、実質的に「塩漬け不動産」となってしまうケースも少なくありません。また、固定資産税や管理費の負担でもめ、家族関係そのものが悪化することもあります。相続登記義務化によって「放置できない」状況になったからこそ、早めに解決策を話し合う必要があります。
4. 不動産相続トラブルの防止策
4-1 遺言書の作成
不動産しかない家庭では、「自宅は長男に相続させる」と遺言で指定する方法が考えられます。しかしこの場合、他の相続人の遺留分を侵害する可能性があります。例えば金融資産がほとんどなく不動産しかない場合、長男が不動産を相続すると、他の兄弟から遺留分侵害額請求を受けることがあります。
その場合、長男は現金で支払わなければならず、不動産の現金化が難しい場合は多額の持ち出しになるリスクがあります。したがって、遺言で不動産を特定の相続人に渡す場合は、遺留分への配慮や代償金の手当て（金融資産の割当・保険の活用等）を事前に検討する必要があります。
4-2 専門家への相談
このように「不動産しか財産がない」場合には、分け方や遺言の内容によって思わぬトラブルや負担が発生します。不動産の評価、遺留分の計算、現金化の難しさなどを踏まえて、どのような形で遺言を残すのが最適かを判断するためには、相続に詳しい専門家へ相談することが不可欠です。
- 司法書士：登記手続きや名義変更の実務をサポート
- 税理士：相続税や評価額の計算、税務上の最適化を提案
- 弁護士：遺留分や争いが想定される場合の法的対策を助言
専門家と早めに相談することで、遺留分リスクを回避する工夫（代償分割の準備、生命保険の活用、遺言書の文言調整など）や、相続発生後に冷静に手続きできる体制作りが可能になります。
5. いざ相続が発生したときの対応方法
5-1 相続人同士で冷静に話し合うステップ
相続が発生したら、まず相続人全員で「現状の確認」と「希望の共有」を行いましょう。感情的になる前に、資産評価や維持コストなど事実に基づいて話すことが大切です。可能であれば第三者（専門家）を交えて話すと安心です。
5-2 売却・分割・共有解消の具体的な方法
不動産を巡る解決策には、次のような方法があります。
- 換価分割：不動産を売却して現金化し、相続人で分ける。
- 代償分割：一部相続人が不動産を取得し、他の相続人に現金で代償を支払う。
- 現物分割：物理的に不動産を分割（例：土地を分筆）する方法。
どの方法が適切かは、不動産の評価や相続人の状況によります。いずれにせよ、専門家の助言を受けて手続きを進めると安全です。
迷ったときは専門家に相談を
不動産だけの相続は、分けにくさや費用負担からトラブルを招きやすい財産です。しかし、事前の準備（遺言書や専門家相談） と 相続発生時の冷静な対応 によって、多くの問題は未然に防ぐことができます。
「不動産相続の対策をしておきたい」「家族で揉めない準備をしたい」と感じた方は、ぜひ専門家に相談してみてください。将来の安心につながる第一歩になります。
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